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기타규제 안내지역 소개

주거환경 개선사업이란?

  • 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 주거환경개선사업의 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법, 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는방법, 환지로 공급하는 방법이 있습니다.

주거환경 개선사업의 시행자

  • 정비구역 공람공고일 현재 토지등소유자의 2/3이상의 동의와 세입자(공람공고일 3월 전부터 당해 정비예정구역안에 3월 이상거주하고 있는 자를)세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 시장·군수가 직접시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 이를시행하게 할 수 있습니다. 다만, 세입자의 세대수가 토지등소유자의1/2 이하인 경우세입자의 동의절차를 거치지 아니할 수 있다.
  • 시장·군수는 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 건축물의 붕괴우려가 있어 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는경우에는 토지등소유자 및 세입자의 동의없이 자신이 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있습니다.

지정대상

  1. 1985년 6월 30일 이전에 건축된 법률 제3719호 「특정건축물정리에 관한 특별조치법」 제2조에 따른 무허가건축물 또는위법시공건축물과 노후·불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
  2. 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 의한 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후·불량건축물의수가 당해 정비구역안의 건축물수의 50% 이상인 지역
  3. 주택재개발사업을 위한 정비구역안의 토지면적의 50% 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50% 이상이각각 주택재개발사업의 시행을 원하지 아니하는 지역
  4. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고기반의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고그 개선이 시급한 지역
  5. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역
  6. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역

주택공급조건 등

  1. 주택의 공급기준：1세대 1주택을 기준으로 공급한다.
  2. 주택의 공급대상：다음의 1에 해당하는 자에게 공급한다. 다만, 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 「건축법」제 57조의대지분할제한면적 이하의 과소토지등의 토지만을 소유하고 있는 자 등에 대한 주택공급기준은 시·도조례로 따로 정할 수 있다.
    1. 가. 제11조의 규정에 의한 공람공고일 또는 시장·군수가 당해 구역의 특성에 따라 필요하다고 인정하여 시·도지사의 승인을 얻어따로 정하는 날(이하 "기준일"이라 한다) 현재 당해 주거환경개선사업을 위한 정비구역 또는 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는철거예정인 건축물을 소유한 자
    2. 나.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제11호의 규정에 의한 도시계획사업으로 인하여 주거지를 상실하여 이주하게 되는자로서 당해 시장·군수가 인정하는 자
  3. 주택의 공급순위
    1. 가. 1순위：기준일 현재 당해 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 정비구역 안에 거주하고 있는 자
    2. 나. 2순위：기준일 현재 당해 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유하고 있는 자 (법인인 경우에는 사회복지를목적으로 하는 법인에 한한다.)로서 당해 정비구역안에 거주하고 있지 아니하는 자
    3. 다. 3순위：기준일 현재 다른 주거환경개선사업을 위한 정비구역안에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자로서 당해 정비구역안에 거주하고 있는 자
    4. 라. 4순위：제2호나목에 해당하는자

건축허가 제한이란?

  • 국토해양부장관은 국토관리상 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방·문화재보존·환경보전 또는 국민경제상특히 필요하다고 인정하여 요청하는 경우에는 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있으며,
  • 시·도지사는 지역계획 또는 도시계획상 특히 필요하다고 인정하는 경우에는 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있습니다.

관련근거

  • 건축법 제18조 (건축허가의 제한 등)

건축허가 제한기간

  • 건축허가 또는 건축물의 착공을 제한하는 경우 그 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 그 제한기간을 연장할 수 있다.

건축허가 제한의 공고

  • 국토해양부장관이나 시·도지사는 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한 목적·기간, 대상 건축물의 용도와 대상 구역의 위치·면적·경계 등을 상세하게 정하여 허가권자에게 통보하여야 하며, 통보를 받은 허가권자는 지체 없이 이를 공고하여야 한다.

개발행위허가 제한이란?

  • 건설교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여 개발행위허가를 제한할 수 있습니다.

관련근거

  • 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제63조(개발행위허가의 제한)
  • 국토의 계획 및 이용에 관한법률 시행령 제60조(개발행위허가의 제한)

건축행위허가 대상

  • 건축물의 건축 : 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물의 건축
  • 공작물의 설치 : 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」 제2조제1항 제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치

개발행위허가제한 대상지역

  • 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
  • 개발행위로 인하여 주변의 환경·경관·미관·문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
  • 도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
  • 지구단위계획구역으로 지정된 지역
  • 기반시설부담구역으로 지정된 지역

개발행위허가 제한 기간

  • 1회에 한하여 3년 이내의 기간동안 개발행위허가를 제한할 수 있다. 다만, 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역 및 지구단위계획을 수립하고 있는 지역에 대하여는 1회에 한하여 2년 이내의 기간동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다.