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주택건설사업 소개

주택건설 사업이란?

  • 주택건설사업자 또는 주택조합이 건설할 부지의 소유권을 확보하여 단독주택 20호 이상 또는 공동주택 20세대 이상의 주택을 건설하여 공급하는 사업입니다.
  • 연간 단독주택은 20호, 공동주택은 20세대 이상의 주택건설 사업을 시행하려는 자는 주택건설사업자로 등록하여야 한다.

사업승인대상

  • 단독주택 20호 이상 또는 공동주택 20세대 (도시형 생활주택의 경우에는 30세대) 이상의 주택건설사업을 시행하고자 할 경우
  • 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음의 경우는 예외
    1. 도시지역 중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역 안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서
      1. 가. 1세대 당 주택의 규모가 제21조제1항의 규정에 의한 공동주택의 규모에 적합(단독주택은 1호당 330제곱미터 이하로 하고, 공동주택은 1세대 당 297제곱미터 이하)하고,
      2. 나. 주택연면적 합계의 비율이 90퍼센트 미만인 경우
    2. 농어촌주택개량 촉진법」에 의한 농어촌주거환경개선사업 중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업

사업자의 구분

구분 대상 등록기준
주택건설 사업자 연간 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자 ‐자본금 3억원 이상
‐건축분야기술자 1인 이상(대지조성사업자인 경우 토목분야기술자 1인 이상)
‐사무실 면적 33제곱미터 (다만, 2009년 7월 1일부터 2011년 6월 30일까지 사무실 면적은 22제곱미터 이상으로 한다)
대지조성 사업자 연간 1만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자

조합주택의 구분

구분 자격요건 조합원의 자격
지역주택 조합 동일한 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다. 이하 같다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 ‐조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인자
‐지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것
직장주택 조합 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합 ‐조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인자
‐동일한 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)안에 소재하는 동일한 국가기관·지방자치단체·법인에 근무하는 자일 것
리모델링주택 조합 공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합 ‐사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택의 소유자
‐복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자
‐「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자와 그 건축물중 공동주택 외의 시설의 소유자
‐소유권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 봄
임대주택 조합 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설 또는 매입하기 위하여 설립한 조합 ‐조합은 2인 이상의 조합원으로 구성되어야 한다. (임대주택법시행령 제9조 제2항)

※ 민영주택건설사업：주택건설업자가 분양을 목적으로 시행하는 주택건설사업

주택건설사업의 매도청구 등

  • 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.
    1. 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우：사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
    2. 제1호 외의 경우：사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속·직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능
  • 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.

주택의 감리

  • 사업계획승인권자는 주택건설사업계획을 승인한 때와 시장·군수·구청장이 리모델링의 허가를 한 때에는 「건축사법」 또는 「건설기술관리법」에 의한 감리자격이 있는 자를 당해 주택건설공사를 감리할 자로 지정하여야 한다.
    1. 300세대 미만：「건축사법」에 따라 건축사업무신고를 한 자 및 「건설기술관리법」에 따른 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사
    2. 300세대 이상：「건설기술관리법」에 의한 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사

주택의 공급

  • 사업주체는 다음 각호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설·공급하여야 한다.
    1. 사업주체(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우：국토해양부령으로정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것
    2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우：국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건·방법·절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법·시기·절차, 주택공급계약의 방법·절차 등에 적합할 것
    3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우：국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지·바닥재·주방용구·조명기구 등을 제외한 부분의 가격을따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

주택의 분양가격 제한 등

  • 사업주체가 주택법 제38조에 따라 일반인에게 공급하는 공동주택은 주택법 시행령 제38조의2 에서 정하는 기준에 따라 산정되는분양 가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 "분양가상한제 적용주택"이라 한다. 이하 같다)하여야 한다.
  • 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토해양부령으로 정한다.

공동주택 등의 관리주체

  1. 대통령령이 정하는 공동주택(건축법」 제8조의 규정에 따라 허가를 받은 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우와 부대시설 및복리시설을 포함하되 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다.)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리하여야하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.
  2. 입주자는 제1항의 규정에 해당하는 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁 관리하여야 한다.
  3. 입주자는 제1항의 규정에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다.

하자보수

  • 입주자대표회의등(이하 "입주자대표회의등"이라 한다)은 하자담보책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에대하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다.

    ※ 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간은 「주택법시행령」 별표6 및 7과 같다.

  • 이 경우 사업주체는 하자보수요구를 받은 날(하자판정을 하는 경우에는 그 판정결과를 통보받은 날을 말한다.)부터 3일 이내에그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.