지구단위계획구역의 지정은 도시·군관리계획에서 계획한 지역 또는 시·군안에서 특별한 문제점이나 잠재력이 있는 곳으로서 지구단위계획을 통한 체계적·계획적 개발 또는 관리가 필요한 지역을 대상으로 함을 원칙으로 하되, 지구단위계획구역을 지정할 때에는 당해 구역 및 주변지역의 토지이용, 경관현황, 교통여건, 관련계획 등을 함께 고려하여 지구단위계획으로 의도하는 목적이 달성될 수 있는지 그 타당성을 면밀히 검토하여야 한다.
도시지역에서 지구단위계획구역을 지정할 때에는 지구단위계획구역의 지정목적, 중심기능, 해당 용도지역의 특성과 도시의 관리정책, 도시공간구상 등을 종합적으로 고려하여야 하며, 다음과 같이 기존시가지의 정비·관리·보전 또는 신시가지의 개발, 복합용도개발, 유휴토지 및 이전적지개발, 비시가지 관리·개발, 용도지구대체 등으로 그 목적을 분명히 한다.
가. 기존시가지의 정비：기존 시가지에서 도시기능을 상실하거나 낙후된 지역을 정비하는 등 도시재생을 추진하고자 하는 경우
나. 기존시가지의 관리：도시성장 및 발전에 따라 그 기능을 재정립할 필요가 있는 곳으로서 도로 등 기반시설을 재정비하거나 기반시설과 건축계획을 연계시키고자 하는 경우
다. 기존시가지의 보전：도시형태와 기능을 현재의 상태로 유지·정비하는 것이 바람직한 곳으로 개발보다는 유지관리에 초점을 두고자 하는 경우
라. 신시가지의 개발：도시안에서 상업 등 특정기능을 강화하거나 도시팽창에 따라 기존 도시의 기능을 흡수·보완하는 새로운 시가지를 개발하고자 하는 경우
마. 복합용도 개발：도시지역내 복합적인 토지이용의 증진을 목표로 공공의 목적에 부합하고, 낙후된 도심의 기능회복과 도시균형발전을 위해 중심지 육성이 필요한 지역으로 복합용도개발을 통한 거점적 역할을 수행하여 주변지역에 긍정적 파급효과를 미칠 수 있도록 하고자 하는 경우
바. 유휴토지 및 이전적지개발：도시지역내 유휴토지 및 교정시설, 군사시설 등의 이전·재배치에 따른 도시기능의 쇠퇴를 방지하고 도시재생 등을 위해 기능의 재배치가 필요한 지역으로 유휴토지 및 이전부지의 체계적인 관리를 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
사. 비시가지 관리·개발：녹지지역의 체계적 관리 및 개발(체육시설의 설치 등)을 통하여 그 기능을 증진시키고자 하는 경우
아. 용도지구대체：기존 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하고자 하는 경우
자. 용도지구대체：복합구역：가 ∼ 아의 지정목적중 2 이상의 목적을 복합하여 달성하고자 하는 경우
도시지역외 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 당해 구역의 중심기능에 따라 주거·산업유통·관광휴양·복합기능 등으로 구분한다.
가. 주거형 지구단위계획구역：주민의 집단적 생활근거지로 이용되고 있거나 이용될 아래의 지역으로서 계획적인 개발이 필요한 경우
토지이용현황 및 추이를 감안할 때 향후 5년내 개발수요가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역
주택이 소규모로 연담화하여 건설되어 있거나 건설되고 있는 지역
도로·상하수도 등 기반시설과 개발여건이 양호하여 개발이 예상되는 지역
댐건설·공유수면매립 등 공공사업의 시행으로 인하여 이주단지를 조성할 필요가 있는 지역
나. 산업유통형 지구단위계획구역：아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
산업입지및개발에관한법률에 따른 농공단지
산업집적활성화및공장설립에관한법률에 따른 공장과 이에 부수되는 근로자 주택
물류정책기본법에 따른 물류시설
물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률에 따른 물류단지
유통산업발전법에 따른 집배송시설과 공동집배송센터 및 공동집배송센터개발촉진지구
유통산업발전법에 따른 대규모점포
기타 농어촌관련시설(도시·군계획시설로 설치가 가능한 것을 제외한다)
다. 관광휴양형 지구단위계획구역：아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
관광진흥법 제3조제1항제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 관광사업을 영위하기 위하여 설치하는 시설
체육시설의설치·이용에관한법률에 따른 체육시설
농업촌정비법 제2조제16호 가목 및 나목의 사업을 영위하기 위한 시설
라. 특정 지구단위계획구역：아래의 시설 등의 설치를 위하여 계획적인 개발이 필요한 경우
2002. 12. 31. 이전에 종전의 국토이용관리법에 따른 지정된 준도시지역안의 시설용지지구(법 부칙 제15조제2항에 따라도시·군계획시설로 보는 시설용지지구를 제외한다)안에 설치하는 시설로서 ㈎부터 ㈐까지에 해당하지 아니하는 것
㈎부터 ㈐까지에 해당하지 아니하고 도시·군계획시설로 설치할 수 없는 시설로서 특별시장·광역시장·시장·군수가 당해지역의 발전 등을 위하여 필요하다고 인정하는 것
마. 복합형 지구단위계획구역：㈎부터 ㈑까지의 지구단위계획중 2 이상을 동시에 지정하는 경우
지구단위계획구역은 환경친화적으로 지정하여야 하며, 이를 위하여 도시․군관리계획수립지침의 환경성검토 방법중 지구단위계획구역의 지정목적에 적합한 사항을 선정하여 환경성검토를 실시한다. 다만, 「환경영향평가법」 제9조에 따른 전략환경영향평가 대상인 도시·군관리계획을 입안하는 경우에는 이를 생략할 수 있다.
지구단위계획 수립 절차 지정
지구단위계획구역 지정의 일반원칙
기존 시가지의 정비·관리·보전, 신시가지의 계획적 개발 등 지구단위계획 수립의 목적에 따라 계획의 항목과 상세수준을 정한다. 다만, 법 제52조제1항 각 호의 사항중 제2호와 제4호의 사항을 포함한 2 이상의 사항을 포함(기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항을 내용으로 하는 경우 제외)하여 수립하여야 한다.
도시지역외에서 수립하는 지구단위계획은 주거·산업유통·관광휴양 기능의 증진 및 육성 등 그 목적에 따라 기반시설의 종류·건축기준 등 계획의 항목이나 상세정도를 다르게 할 수 있다.
주민의견을 충분히 수렴할 수 있도록 필요한 경우 토지소유자 등 이해당사자를 포함한 지역민을 대상으로 설문조사·주민설명회 등을 실시할 수 있고, 주민협조가 필요한 사항은 주민과 미리 협의하는 등 주민이 참여하는 합리적인 계획이 되도록 한다.
쾌적하고 편리한 환경이 조성되도록 지역현황 및 성장잠재력을 고려하여 적절한 개발밀도가 유지되도록 하는 등 환경친화적으로 계획을 수립하여야 하며, 이를 위하여 도시·군관리계획수립지침의 환경성검토 방법중 지구단위계획에 적합한 사항을 설정하여 환경성검토를 실시한다.
정비구역 및 택지개발예정지구에서 시행되는 사업이 완료된 후 10년이 경과한 지역에 수립하는 지구단위계획은 기존의 기반시설 및 주변환경에 적합하고 과도한 재건축이 되지 않도록 하여야 한다. 이 경우 지구단위계획의 내용중 용도지역 또는 용도지구의 결정, 건축물의 건폐율·용적률, 건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도에 관한 사항은 당해 지역에 시행된 사업이 완료된 때의 내용을 유지함을 원칙으로 한다. 다만, 당초 사업 시행시에 비하여 상주인구, 상근인구 및 이용인구의 현저한 증가, 건축물의 노후화 등 변화된 여건을 반영하되 개발규모가 과도하게 증대되지 않도록 한다.
지구단위계획의 내용중 기존의 용도지역 또는 용도지구를 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우 당해 변경되는 구역의 용적률은 용도지역 또는 용도지구가 변경되기 전의 용적률을 적용하되, 공공시설부지를 제공하는 현황 등을 감안하여 용적률을 완화하도록 계획할 수 있다.
도로, 상·하수도, 전기공급설비 등 기반시설의 처리․공급 수용능력과 건축물의 연면적이 적정한 조화를 이루도록 하여 기반시설 용량이 부족하지 아니하도록 한다.
입안권자는 지구단위계획구역의 지정목적이 순조롭게 달성될 수 있도록 지구단위계획으로 결정되는 기반시설의 종류, 설치 우선순위 등을 정하도록 한다. 특히, 기반시설부담계획이 수립되는 경우에는 기반시설부담계획과 연계하여 검토하여야 한다.
입안권자는 지구단위계획을 작성하는 때에 도시·군계획, 건축, 경관, 토목, 조경, 교통 등 필요한 분야의 전문가의 협력을 받을 수 있다.
입안권자는 지구단위계획의 실행력이 강화되도록 지구단위계획을 작성하는 때에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(이하 “시장·군수”라 한다) 등 공공이 부담하는 시설, 토지소유자 등 민간과 공공이 합동으로 부담하는 시설, 민간 단독으로 부담하는 시설 등 이해당사자 각각의 역할분담을 명확히 하도록 한다.
입안권자는 지구단위계획과 관련하여 관계기관 및 사업시행자(사업시행 예정자를 포함한다)와 충분히 협의하고, 타당성이 있는 경우에는 그 내용을 계획수립에 반영하도록 한다.
지구단위계획이 다른 법률에 따른 평가·협의 등을 받아야 하는 경우에는 공동위원회 심의에 상정하기 이전에 그 평가·협의결과를 반영하여야 한다.
개발제한구역에서 지구단위계획을 수립하는 경우에는 개발제한구역의 지정목적이나 주변환경이 훼손되지 아니하도록 하되, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령 및 관련지침의 내용을 우선하여 적용하여야 한다.
구역의 여건 및 계획의 특성상 적용하기 곤란하다고 해당 지구단위계획 입안권자 및 결정권자가 판단하는 경우에는 관할 공동위원회의 심의를 거쳐 이를 변경하여 적용할 수 있다.
도로법상 접도구역은 녹지지역 등으로 계획하는 등 그 지정 목적이 훼손되지 않도록 계획한다.
주민제안 절차
주민제안의 일반원칙
주민은 다음의 1 에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 지정에 관한 입안을 특별시장·광역시장·시장 또는 군수에게 제안할 수 있다.
주민은 다음의 1 에 해당하는 경우에 지구단위계획구역의 변경에 관한 입안을 시장·군수에게 제안할 수 있다.
주민은 다음의 1 에 해당하는 경우에 지구단위계획의 입안을 시장·군수에게 제안할 수 있다.
주민이 지구단위계획구역의 지정 및 변경과 지구단위계획의 수립 및 변경에 관한 사항을 제안하는 때에는 다음의 요건을 갖추어야 한다.
주민은 다음 요건을 갖춘 경우에는 기존 지구단위계획구역 내의 일부 토지에 대한 지구단위계획의 변경을 제안할 수 있다.
①부터 ③까지에 따라 제안을 하고자 하는 주민은 다음 각호에 따른 도시·군관리계획도서와 계획설명서를 제출하여야 한다.
시장·군수는 주민제안제도의 활성화를 도모하기 위하여 제안시에는 ⑥의 도시·군관리계획도서 및 계획설명서를 제안의 취지와 목적이 드러날 수 있는 정도로 개략적으로 작성하여 제출하도록 하고, 입안단계에서 보다 상세한 계획을 수립하도록 할 수 있다.
주민제안을 받은 시장·군수는 그 타당성 여부를 판단하여 45일 이내에 그 처리결과를 제안자에게 통보하여야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 1회에 한하여 30일을 연장할 수 있다.
시장·군수는 ⑥에 따라 제출된 주민제안의 타당성을 판단함에 있어 주민제안의 목적이 지구단위계획을 통한 용도지역의 변경에 목적이 있는 경우에는 당해 구역의 개발밀도에 맞는 기반시설이 충분히 확보되었는지, 주변지역에 미치는 환경적 영향은 없는지 등을 종합적으로 검토하여 이의 수용여부를 결정하여야 한다.
시장·군수는 주민으로부터 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립 또는 변경을 제안받아 이를 검토한 결과, 그 제안이 제안요건을 모두 갖추지 못하였으나 그 내용이 도시의 발전 및 계획적 개발 등을 위하여 필요하다고 인정되는 때에는 그 제안내용의 전부 또는 일부를 반영하여 그에 관한 도시·군관리계획의 입안을 할 수 있다.
시장·군수는 ①부터 ③까지에 따라 제안된 내용을 수용할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경, 지구단위계획의 수립에 필요한 비용의 전부 또는 일부를 제안자와 협의하여 제안자에게 부담시킬 수 있다.
