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주택재개발 소개

도시 및 주거환경 정비사업이란?

  • 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 등정비기반시설을 정비하고, 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 사업으로 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택 재건축사업 및 도시환경정비사업이 있습니다. 종전에는 도시재개발법 및 주택건설촉진법 등 개별법으로 운영되어 온것을 2003.7.1일부터 시행되는 「도시및주거환경정비법」으로 통합하여, 사업의 일관성 및「선계획 ‐ 후개발」에 입각한 도시관리를 도모합니다.

주택재개발사업이란?

  • 도로·상하수도 등 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지를 공급합니다.

대상구역

  • 면적이 1만 제곱미터 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역
    1. 가. 노후·불량건축물에 해당하는 건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 50% 이상인 지역
    2. 나. 정비대상구역 내 폭 4미터 미만 도로의 길이가 총 도로 길이의 30퍼센트 이상 이거나 폭 4미터 이상 도로에 접한 주택접도율이 40퍼센트 이하인 지역
    3. 다. 호수밀도가 헥타아르당 60호 이상인 지역
    4. 라. 총 인구밀도가 헥타아르당 180인 이상인 지역
    5. 마. 대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지, 부정형 또는 세장형의 필지가 40% 이상인 지역
    6. 바.「도시 및 주거 환경정비법」제35조제2항에 따른 순환용 주택을 건설하기 위하여 필요한 지역

조합원의 자격

  • 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
    1. 가. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
    2. 나. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
    3. 다. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

공동주택 분양대상

  • 관리처분계획 기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.
    1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한자
    2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 "건축법"제57조에 따라 당해 지방자치단체의 조례로 정한 대지의 분할제한 규모 이상인 자
    3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산 액 이상인 자
    4. 사업시행방식 전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
    5. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 본다.
      1. 가. 단독주택 또는 다가구주택이 건축물준공 이후 다세대주택으로 전환된 경우
      2. 나. 관리처분계획기준일 현재 수인의 분양신청자가 하나의 세대인 경우, 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
      3. 다. 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우. 다만, 2003년 12월 30일 전부터 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 건축조례 제25조 제1호의 규정에 의한 규모(주거지역 90㎡) 이상인 자는 그러하지 아니하다.
      4. 라. 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우
      5. 마. 하나의 대지범위안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공이후 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우.
      다만, 2003년 12월 30일 전에 토지와 주택으로 각각 분리하여 소유한 경우로서 토지의 규모가 건축조례 제25조 제1호의 규정에 의한 규모 이상인 경우에는 그러하지 아니하다.

주택재개발사업 임대주택의 공급조건

  1. 기준일 3월전부터 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역 또는 다른 주택재개발사업을 위한 정비구역안에 거주하는 세입자
  2. 기준일 현재 당해 주택재개발사업을 위한 정비구역안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 자로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 자
  3. 시·도조례가 정하는 자
    1. 가. 정비구역의 지정을 위한 주민공람 공고 일부터 임대주택 입주 시까지 세대별 주민등록표상에 부부 또는 직계존비속으로 이루어진 세대
    2. 나. 관할 시장·군수가 소년소녀가장 세대로 책정한 세대로서 가족 2인 이상으로 세대별 주민등록표에 등재된 세대
    3. 다. 형제자매 등으로만 이루어진 세대로서 가족 2인 이상으로 세대별 주민등록표에등재된 세대. 이 경우 세대주가 30세 이상 또는「소득세법」제4조의 규정에 의한 소득이 있는 사람이어야 한다.
    4. 라. 정비구역의 지정을 위한 주민공람 공고 일부터 임대주택 입주 시까지 세대별 주민등록표상에 배우자 및 직계존비속인 세대원이 없는 세대. 이 경우 세대주가 30세 이상 또는 「소득세법」 제4조의 규정에 의한 소득이 있는 사람이어야 하며, 동일가옥 거주자로서 주민등록 분리세대는 제외한다.